‫מיכה יועצים » נדל"ן‬

‫בקרוב: מגדלים חדשים לצד עזריאלי‬

‫micha‬ — Tue, 20 Jul 2010 05:06:16 +0000

עסקת ענק בשוק הנדל"ן: חגי שלום, הבעלים של טיב טעם, צפוי למכור את מתחם הארגזים לחברת בסר בתמורה ל-400 מיליון שקל. בסר תקים במתחם שני מגדלים בשטח של 110 אלף מ"ר

תשע שנים לאחר שרכש את חברת הארגז מידי ההסתדרות בכ-240 מיליון שקל, איש העסקים חגי שלום בדרך לממש את אחד הנכסים הגדולים של החברה – באחת מעסקות הנדל"ן הגדולות בשנים האחרונות. ל-TheMarker נודע כי שלום, שהוא גם הבעלים של רשת טיב טעם, מנהל מגעים מתקדמים למכירת מתחם הארגז בתל אביב. לפי הערכות, היקף העסקה הוא כ-400 מיליון שקל.

המגעים מתנהלים מול קבוצת בסר, שבשליטת נחשון קיוויתי. במתחם, ששטחו 20 דונם, אפשר יהיה להקים 110 אלף מ"ר של שטחי משרדים, השקולים לשני מגדלים. באחרונה חידש שלום את הסכם החכירה על הקרקע מול עיריית תל אביב ל-49 שנים נוספות, ולכן מחיר העסקה כולל גם את סכום חידוש הסכם החכירה.

מתחם הארגז ממוקם ברחוב יגאל אלון בתל אביב, מדרום למתחם אמפא, שבו נמצאים מבני משרדים ומסחר, צמד מגדלי ההיי-טק שהקימה קבוצת מגדלי העיר החדשה, מגדל אלקו וכן מבנה תעשייתי המשמש את קבוצת הארגז. שטח המפעל עומד למכירה זה כמה שנים, אך עד כה המגעים בין המתעניינים לשלום לא עלו יפה.

פוטנציאל למשרדים – לא למגורים

בשנים האחרונות הצליחה קבוצת הארגז להגדיל את זכויות הבנייה על הקרקע במסגרת תוכנית בניין העיר ל-450% משטח המגרש, וכיום ניתן לבנות בה פרויקט משרדים בשטח של 110 אלף מ"ר. לשם השוואה, מגדל אלקו הסמוך – הנבנה גם הוא בציר יגאל אלון ונמצא בשלבי בנייה מתקדמים – כולל 45 קומות ב-54 אלף מ"ר בלבד ונחשב לאחד ממגדלי המשרדים הגדולים באזור. שלושת מגדלי עזריאלי כוללים יחדיו 150 אלף מ"ר של שטחי משרדים.

המחסור בשטחי משרדים בתל אביב מביא את קבוצות הרכישה הפועלות באזור לזנק על שטחים המיועדים לבניית מגדלי משרדים.

לדברי ג'קי מוקמל בעל חברת מאן נכסים, העוסקת בניהול ובשיווק של נדל"ן מניב, במרכז תל אביב אין כיום משרדים העומדים למכירה, ולכן יש דרישה רבה לשטחים גדולים. "קבוצות רכישה נכנסות לשוק כי הן מזהות שבתחום המשרדים יש פוטנציאל גדול יותר מאשר במגורים", הוא מסביר. "גם הבנקים מעדיפים כיום לתת מימון למי שרוכש משרד לשימוש עצמי ולא ספקולטיבי". מוקמל מעריך כי עלות בניית המשרדים בתל אביב, כולל הקרקע, נעה סביב 8,500 שקל למ"ר ברמת המעטפת, ו-10,000-11,000 שקל למ"ר ברמת גמר.

עסקת הענק שעומדת בסר לבצע, מצטרפת לכמה עסקות שבוצעו באחרונה על ידי קבוצות רכישה בתחום המשרדים. בתחילת החודש חתמה קבוצת סופרין על הסכם אופציה לרכישת קרקע בת 3.5 דונם ברחוב החרש בתל אביב, שעליה יוקם מגדל משרדים בן 30 קומות, בהיקף של 350 מיליון שקל.

קלמן סופרין עצמו אמר כי המחירים הגבוהים של קרקעות למשרדים הופכים את העסקות לכדאיות פחות בעבור היזמים, ואת קבוצות הרכישה לרלוונטית יותר. "המשרדים מתומחרים כיום באופן נמוך, ואילו מחיר הקרקע ועלויות הבנייה גבוהים", הוא אומר. "לכן יזם צריך להתפשר מראש על הרווח. יש יזמים שיהיו מוכנים לרכוש קרקעות כאלה, ויש יזמים שלא. קבוצות הרכישה הן הדרך היחידה לממש עסקות מסוג זה, כי מרכיב הרווח של המארגן מוגבל ולא שווה למרכיב הרווח של היזם".

גם עבור קבוצת בסר זו אינה כניסה ראשונה לתחום המשרדים באזור יגאל אלון. ב-1997 רכשה בסר קרקע ברחוב השלושה, הסמוך לציר יגאל אלון, ב-23.5 מיליון דולר. על הקרקע הקימה הקבוצה את מגדל טויוטה בן 23 הקומות, הנחשב לאחד מהמגדלים המבוקשים באזור

‫קניתם דירה בחדרה לפני שנתיים? הרווחתם 60%‬

‫micha‬ — Thu, 08 Jul 2010 05:10:46 +0000

אם משווים את מחירי הדירות של יוני 2010 ליוני 2008, מחירי רוב הדירות עלו ב-20%-30%. ברמלה, באר שבע, לוד וחדרה המחירים זינקו בשיעורים כפולים

תגיות: דירות,דיור

קניתם דירה לפני שנתיים? עשיתם עסקה מצוינת. קניתם דירה קטנה ברמלה, באר שבע, לוד או חדרה? עשיתם עסקה מעולה. מדד TheMarker-יד 2 ליוני, המסכם שנתיים לתחילתו, מראה עליות מחירים משמחות או מדאיגות – תלוי מאיזו נקודת מבט בוחנים את השוק – שעיקרן נרשמו דווקא בערים הפחות מבוקשות בדרך כלל.

יוני: עליות בולטות בתל אביב, טבריה וכרמיאל

תוצאות יוני של מדד TheMarker-יד 2 מוסיפות להראות עליות מחירים ב-25 מתוך 31 הערים הנסקרות לעומת מאי. העליות הבולטות נרשמו בתל אביב, שרשמה עליות משמעותיות בכל הדירות הנבדקות במדד – 8.3% במחירי הדירות 3 חדרים (שהגיעו ל-1.4 מיליון שקל), 5.9% במחירי דירות 4 חדרים (1.8 מיליון שקל) ו-6.8% בדירות 5 חדרים (2.7 מיליון שקל). בסך הכל רשמה תל אביב עלייה ממוצעת של 7% במחירי הדירות.

ערים נוספות שרשמו עליות מחירים בולטות הן טבריה וכרמיאל, שבהן נרשמו עליות מחיר מכירה ממוצעות של 6.7% ו-6.3% בהתאמה, בעוד שברוב הערים עליות המחירים הממוצעות ביוני הגיעו לרמות של עד 2%.

לעומת זאת, ברמת השרון ובבת ים ציונה נרשמו ירידות מחירים בכל גודלי הדירות. הירידה הבולטת ברמת השרון היתה בדירות 4 חדרים, שרשמו ירידת מחיר של 5.6% ל-1.75 מיליון שקל; בבת ים הירידה הכוללת היתה של 3.8%, שנבעה בעיקר עקב ירידה חדה במחירי הדירות 5 חדרים, בשיעור של 7.6% ל-1.86 מיליון שקל. גם בנס ציונה נרשמה ירידה ממוצעת של 2.6% במחירי הדירות, בשל ירידה של 5.5% במחיר דירות 5 חדרים ל-1.6 מיליון שקל.

שוק השכירות מראה גם הוא על המשך עליות מחירים ברוב סוגי הדירות, וגם כאן זו המשך מגמה מהחודשים האחרונים. מחירי השכירות בדירות 3 חדרים בתל אביב עלו בחודש האחרון בממוצע של 164 שקל (3.7%) וברמת גן ב-172 שקל (4.5%). בגבעתיים הם דווקא ירדוס ב-1.5%.

שוק השכירות נמצא כעת בנקודה רגישה מאוד. מצד אחד בשנתיים האחרונות התנפלו המשקיעים על עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ, וגרמו לעליות מחירים של עשרות אחוזים בדירות הקטנות. עקב כך התשואות השנתיות על הדירות הקטנות ירדו בעשרות אחוזים בערים מסוימות (ראו סקירה נפרדת בעמוד הבא). מצד שני, מגבלות שבנק ישראל עשוי להטיל על רוכשי דירות, כמו הנחיית המפקח על הבנקים רוני חזקיהו להקשות על מתן משכנתאות גבוהות, עשויות לגרום לחלק מרוכשי הדירות הפוטנצי אליים לדחות את הרכישה ובינתיים להמשיך לשכור דירות. שני גורמים אלה – המשקיעים, שירצו להגדיל את תשואותיהם והביקושים המתוגברים להשכרה, ילחצו לכיוון העלאת מחירי השכירות באזורי ביקוש – בעיקר באזור תל אביב.

בחזרה להשוואת המדדים בשנתיים האחרונות. ברוב הערים, עליות המחירים המשמעותיות נרשמו בדירות הקטנות והזולות של עד 3 חדרים, שהיו מבוקשות במיוחד על ידי משקיעים. הדירות שרשמו את עליית המחירים המרשימה ביותר הן דירות 3 חדרים ברמלה, שעלו בשיעור של 63% בשנתיים האחרונות – מ-372 ל-604 אלף שקל (ראו טבלה). גם מי שרכש דירות גדולות יותר בעיר לא סבל: דירות 4 חדרים עלו בשיעור של 49% למחיר של 828 אלף שקל, ומחירי דירות 5 חדרים עלו ב-53% – ל-968 אלף שקל. נראה שרמלה עוברת תהליך של "לגיטימציה" בקרב רוכשי דירות שהדירו ממנה את רגליהם עד לא מזמן. רמות המחירים שלה דומות לאלה ששררו במודיעין לפני כמה שנים.

חדרה היא עיר נוספת שמחירי הדירות בה עלו בצורה מרשימה: מחירי הדירות 3 חדרים עלו בשיעור של 47% ל-571 אלף שקל ואולם השיא נרשם דווקא במחירי הדירות 4 חדרים, שהמריאו ב-63% – ל-880 אלף שקל. דירות 5 חדרים הגיעו לרמת מחיר של 1.1 מיליון שקל – עלייה של 33%.

עיר בולטת אחרת במדד היא באר שבע, שמי שרכש בה דירת 3 חדרים לפני שנתיים יכול למצוא ששוויה כיום גבוה ב-52% והוא מגיע למחיר ממוצע של 464 אלף שקל. מי שרכש דירת 4 חדרים ב-428 אלף שקל, המחיר הממוצע ביוני 2008, יכול למכור אותה כיום ב-631 אלף שקל – 47% יותר. רוכשי דירות 5 חדרים בעיר זכו דווקא לעליית מחיר נמוכה בהרבה – 24%. מחיר דירה כזו מגיע כיום ל-830 אלף שקל.

הסיפור של לוד דומה לזה של רמלה, אך הוא איטי ובממדים צנועים יותר. דירות 3 חדרים בעיר עולות 501 אלף שקל לעומת 340 אלף שקל לפני שנתיים – עלייה של %48%. דירות 4 חדרים עלו ב-%52% – מ-484 אלף שקל ל-736 אלף שקל. דירות 5 חדרים עלו מ-536 ל-823 אלף שקל – 53%.

כשמדובר על יתר הערים, עליות המחירים הטיפוסיות ברובן נעו בשיעורים של 20%-30% בתקופה. לגמרי לא רע. חריגה בתמונה היא ירושלים, שבה עליות המחירים בכל סוגי הדירות הגיעו לרמות של 10%-15%.

‫בחודש מאי נמכרו 1,900 דירות חדשות בישראל – שיא מאז יוני 2009‬

‫micha‬ — Thu, 01 Jul 2010 05:04:49 +0000

בחודש מאי נמכרו 1,900 דירות חדשות בישראל – שיא מאז יוני 2009. צניחה של 32% בביקושים לדירות חדשות בירושלים לעומת זינוק של 46% בנגב

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודש מאי נמכרו 1,900 דירות חדשות לעומת 1,400 דירות בחודש אפריל (עלייה של 35%). מדובר בנתון שיא של מכירת דירות חדשות מאז חודש יוני 2009 שבו נמכרו 2,117 דירות.

בחמשת החודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה לינואר-מאי 2009, בכל אחד מהמחוזות: בדרום- 46% בחיפה 24% במרכז 12% ובתל אביב 5%. לעומת זאת, חלה ירידה של 32.5% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות במחוז ירושלים ושל 10% במחוז הצפון. על פי הערכות המחירים הגבוהים של מעט הדירות החדשות הנבנות בעיר, מסיטות את הרוכשים אל שוק הדירות היד שניה – שמחיריהם נמוך יותר. בלמ"ס מציינים כי כ-36% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודשים ינואר-מאי 2010 היו במחוז המרכז וכ-20% במחוז הצפון. בחודש מאי הצטמצם מלאי הדירות החדשות ל-8,991 דירות בלבד, ירידה של 5.4% לעומת אפריל.

עוד צוין כי רמת הכמות המבוקשת של הדירות החדשות שנרשמה בחודשים ינואר-מאי 2010 גבוהה ב-3% בהשוואה לרמת הכמות המבוקשת שנרשמה בינואר-מאי 2009 אך יש לקחת בחשבון כי בחודש ינואר 2009 התרחש מבצע "עופרת יצוקה". לעומת זאת, בחודשים ינואר-מאי 2010 חלה ירידה של כ-1% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות, בהשוואה לתקופה הקודמת, אוגוסט-דצמבר 2009.

רן בן אברהם סמנכ"ל ייזום ושיווק בחברת צמח המרמן אומר: "כל יום מתפרסמים נתונים של גורמים שונים, המנסים להציג מגמה של עצירה, או התקררות של השוק. למעשה מדובר בשוק יציב עם ביקושים קשיחים ומחירים ריאליים. אני לא מאמין כי ישנם לקוחות היושבים על הגדר ומחכים לירידות מחירים ואם קיימים כאלו הם מהווים אחוז קטן מרוכשי הדירות הפוטנציאליים. יתרה מכך, החברה שלנו בונה פרויקטים הן בפריפריה והן במרכז הארץ וניתן לראות מגמה זהה הן בשוק היוקרה שהינו שוק טוב ויציב, והן בפריפריות"

‫מחירי הדירות החדשות באיזורי ביקוש מסכמים זינוק שנתי של 10% – והזוגות הצעירים כבר לא קונים מחירי הדירות החדשות באיזורי ביקוש מסכמים זינוק שנתי של 10% – והזוגות הצעירים כבר לא קונים‬

‫micha‬ — Mon, 14 Jun 2010 05:19:53 +0000

לפני הרפורמה המתוכננת של האוצר ועל רקע צניחה של 30% במכירות במאי, מדד גלובס-אלדר מגלה:67% מהקונים במאי היו משפרי דיור ו-21% – משקיעים ■ 50% מהדירות החדשות בת"א – להשקעה ■ בראשל"צ קונים דירות 4 חד', בפ"ת – 5 חד', בהרצליה – פנטהאוזים ובת"א – גם 2 חד

בחודש מאי עמד שוק הדירות החדשות תחת מתקפת פתרונות "אינסטנט", מצד הממשלה, בנק ישראל, רשות המסים ועוד, שהתיימרו להוריד את מחירי הדירות. ובכל זאת, בפועל, על אף מגמת ההתמתנות שסימניה החלו כבר בחודש מארס, מחירי הדירות החדשות באזורי הביקוש המשיכו לטפס.

סיכום החודש האחרון בשוק ה'יד הראשונה' מלמד שהשוק אינו רותח כפי שהיה ברבעונים האחרונים של 2009, אך כל הפרמטרים מצביעים עדיין על שוק "חם" בו גם דירות לאכלוס לא ריאלי (יותר משנתיים) נמכרות די בקלות.

המשקיעים כאן

כאמור, גם בחודש מאי נמשכת מגמת עליית המחירים ברוב ערי הביקוש. לאחר עליה ממוצעת של 0.7% במארס ו-0.8% באפריל, חודש מאי הסתיים בעליה ממוצעת של 1.2% באזורי הביקוש מנתניה ועד אשדוד. מדובר בשיעורים מינורים ביחס ל-2009 אך בסיכום שנתי, נראה כי קצב עלית המחירים באזורי ביקוש עולה על 10%.

התפלגות רוכשי הדירות מצביעה על המשך המגמה של עלייה בשיעור משפרי הדיור, המהווים החודש כ-67% מהרוכשים, לעומת קיטון נוסף ומתמשך בעסקאות מצד זוגות צעירים – רק 11% מרוכשי הדירות בחודשים אפריל-מאי (לעומת 13% במארס). אלה מצביעים על הקושי של זוגות צעירים להדביק את הפער ופנייתם לשוק דירות מיד שנייה והארכת חוזי שכירות.

שיעור המשקיעים שרכשו דירות חדשות באזורי הביקוש ממשיך להיות גבוה והחודש נרשם גידול נוסף ומפתיע, על אפם וחמתם של הנגיד והמפקח על הבנקים, של כ-3% בפלח המשקיעים והם הגיעו לכ-21% מכלל רוכשי הדירות. מדובר בנתון מפתיע על רקע הדיווחים על צמצום פעילות המשקיעים בפריפריה.

‫מה המשקל הנכון של נדל"ן בתיק ההשקעות?‬

‫micha‬ — Fri, 04 Jun 2010 04:39:07 +0000

שילוב השקעה בנדל"ן בתיק השקעות, שכולל מניות ואיגרות חוב, עשוי להקטין מאוד את התנודתיות והסיכון של התיק

>> הנדל"ן מתנהג באופן שונה מנכסים אחרים בתיק ההשקעות. לכן, שילוב של נדל"ן בתיק ההשקעות מפחית את הסיכון הכולל של התיק, שכן מפולת בשוק המניות לא בהכרח תתבטא באותה עוצמה בשוק הנדל"ן.

כמה נדל"ן צריך להחזיק בתיק ההשקעות? התיאוריה המימונית מדברת על משקל של 10%-20%. יש לציין כי עבור משקיעים קטנים האופציות היחידות לשילוב נדל"ן בתיק ההשקעות הן לקנות מניות של קרנות ריט (קרנות המתמחות בהשקעות בנדל"ן) או של חברות נדל"ן. משקיעים גדולים, ובייחוד משקיעים מוסדיים, יכולים לפצל את ההקצאה לנדל"ן בין נדל"ן לא סחיר (רכישת נכסים מניבים באופן ישיר או השקעה בקרנות פרייבט אקוויטי) לנדל"ן סחיר, כלומר מניות של חברות נדל"ן.

קרנות הפנסיה של רוב המדינות בארה"ב מחזיקות ישירות בנדל"ן ריאלי בשיעור של כ-7%-8%. בנוסף, מחזיקות הקרנות גם במניות נדל"ן, בעיקר ריטים. מסיכום שנעשה במספר קרנות פנסיה ב-2005 נמצא שקרנות הפנסיה הגדולות מחזיקות בממוצע כ-1%-3% מהיקף נכסיהן בריטים.

גופים פנסיוניים גדולים משקיעים יותר בנדל"ן ריאלי מאשר בריטים מכיוון שהיקף שוק הריטים בארה"ב נמוך יחסית לגודלם של הגופים הפנסיוניים הגדולים – היקף שוק הריטים האמריקאיות הינו כ-270 מיליארד דולר, בעוד היקף הנכסים של calpers, קרן הפנסיה הגדולה בארה"ב, לדוגמה, הוא כ-200 מיליארד. כלומר, שוק הריטים קטן מכדי שיאפשר לגופים הגדולים להגיע לחשיפה משמעותית לנדל"ן באמצעותו. בנוסף, ראוי לציין כי החשיפה לריטים בגופים הפנסיוניים היא תופעה חדשה יחסית, שנמצאת במגמת עלייה.

פיזור נמוך בישראל

בדקנו את ההקצאה לנדל"ן ב-4 גופי פנסיה גדולים בארץ, על פי דו"חות הנכסים שלהם לסוף 2009. לא כללנו בבדיקה פוליסות משתתפות ברווחים. ניתן לראות שבישראל האחזקות המצרפיות (מניות + נדל"ן ריאלי) של המוסדיים בנדל"ן קטנות בצורה משמעותית מאשר בארה"ב.

גופי הפנסיה בישראל מחזיקים בכ-370 מיליארד שקל. לפי שיעור האחזקות של גופי הפנסיה האמריקאיים בנדל"ן (כ-10%), האחזקות של הגופים הישראלים בנדל"ן היו אמורות להגיע לכ-37 מיליארד שקל, אך בפועל אחזקותיהם מסתכמות בכמה מאות מיליוני שקלים בלבד.

אם שיעור ההשקעה בנדל"ן יתקרב לשיעורים הנהוגים בארה"ב, רוב ההקצאה צפויה, להערכתנו, להגיע ממניות נדל"ן מניב ובעיקר ריטים, משום שרק גופים גדולים מאוד יכולים להרשות לעצמם להשקיע בנדל"ן ריאלי ישירות, על כל הכרוך בכך מבחינת רכישת מיומנויות ניהול.

כמובן גם שחלק גדול מההקצאה לנדל"ן חייבת לצאת לחו"ל, גם מטעמי פיזור וגם כדי לא לגרום לעודפי ביקוש בשוק.

מקטינים סיכון

בחנו כמה תיקים גנריים כדי לראות כיצד משפיע הנדל"ן על הסיכון של תיקי השקעות. בחנו אג"ח, מניות ונדל"ן סחיר בלבד.

לצורך הבדיקה בחנו זה מול זה תיקים המכילים רק מניות או אג"ח לעומת תיקים המכילים גם השקעה בנדל"ן. לגבי כל תיק הגדרנו מה התשואה המבוקשת עבורו (לפי קני המידה בהם נעשה שימוש בגופים פיננסיים) – ובחנו מה החלוקה הפנימית בין רכיבי ההשקעה שתיתן תשואה זו בסיכון הנמוך ביותר. הסיכון נמדד כאחוז סטיית תקן, וככל שסטיית התקן נמוכה יותר כך התנודתיות והסיכון של התיק נמוכים יותר.

תחילה בחרנו שני תיקים אמריקאים – תיק אחד הכולל את מדד המניות s&p500 ומדד אג"ח של ממשלת ארה"ב, ותיק שני הכולל בנוסף גם את מדד הריטים (dow jones equity reit total return index). התיקים שנבחרו הניבו שניהם תשואה של 8.5% (תשואת היעד המקובלת בארה"ב). הנתונים הם ארוכי טווח – מ-1992 עד היום (ראו גרף). ניתן לראות כי הוספת ריטים לתיק מקטינה מאוד את הסיכון, גם אם מתחשבים בשנתיים הקשות שעברו שווקים אלו במשבר האחרון.

בבדיקת התיק הישראלי, בגלל העדר נתונים צירפנו גם כן את מדד הריטים האמריקאי. כך, בחנו תיק מנייתי המורכב משני נכסים – מדד msci world (מדד מניות גלובלי) ומדד ת"א 100 – ותיק שני שבו הוספנו לשני מדדים אלה גם את מדד הריטים האמריקאיות. התיקים שנבחרו הניבו שניהם תשואה של 12%. גם כאן, למרות הביצועים הפנומנליים של שוק המניות המקומי, הריטים האמריקאיות תרמו להפחתת הסיכון, אם כי במידה פחותה מהשוק האמריקאי.

למרות התנופה בהשקעות בנדל"ן שנרשמה בשנתיים-שלוש האחרונות בקרב גופי ההשקעה בארץ הגופים הפנסיוניים בארץ עדיין מחזיקים בנדל"ן בשיעורים נמוכים. המסקנה העולה מהבדיקה שערכנו היא כי נדרשת הגדלת ההקצאה לנדל"ן מניב בתיקי חיסכון לטווח ארוך על מנת להקטין את הסיכון של התיק.

‫"להעלות מס הרכישה על דירה שנייה ל-5%"‬

‫micha‬ — Thu, 27 May 2010 05:05:46 +0000

רשות המסים המליצה למשרד האוצר לבטל את מדרגת המס הראשונה של מס הרכישה על קניית דירה שנייה. ההצעה – חלק ממהלכי בנק ישראל והאוצר לעצור את בועת הנדל"ן

רשות המסים הניחה על שולחנו של שר האוצר המלצה לבטל את מדרגת המס הראשונה של מס רכישה על קניית דירה שניה. לפי הצעת הרשות יוטל מס רכישה של 5% מהשקל הראשון על מכירה של דירה שנייה.

ההצעה של רשות המסים היא חלק ממהלכי בנק ישראל והאוצר לעצור את בועת הנדל"ן בישראל. ביום שני הודיע בנק ישראל על הקשחת תנאי המשכנתאות. המהלך יפגע בראש ובראשונה בצעירים הקונים דירה ראשונה. החלטת רשות המסים להגדיל את נטל המס על רכישת דירה שנייה, נועדה לפגוע בציבור העשיר יותר, המפנה חסכונות לרכישת נכסי נדל"ן.

כיום קיימות שלוש מדרגות מס רכישה על רכישת דירה ראשונה ושתי מדרגות מס רכישה על רכישת דירה שנייה. מה-16.1.10 ועד 15.1.2011 על רכישת דירה ראשונה ששווייה עד 1,084,935 אין מס רכישה (מס רכישה 0.0%). על רכישת דירה יד ראשונה יקרה יותר ישולם מס רכישה. על כל סכום ממחיר הדירה שנע בין 1,084,935 שקל ל-1,524,770 ישולם מס רכישה של 3.5%. על כל סכום ממחיר הדירה הגבוה מ-1,524,770 שקל ישולם מס רכישה של 5%.

יום, כל מי שרוכש דירה יד שנייה ששווייה עד 923,070 שקל משלם מס רכישה של 3.5% ומעל סכום זה מס של 5%. לפי הצעת רשות המסים, אם תתקבל ע"י שר האוצר, על רכישת דירה יד שניה ישולם מס רכישה של 5% בלבד (מדרגת המס של 3.5% תבוטל) החל מהשקל הראשון במחיר הדירה.
ברשות המסים בודקים גם אפשרות לחייב קבוצות רכישה במע"מ על הקרקע שהן רוכשות, במסגרת המהלך לריסון בועת הנדל"ן. המהלך נבדק עתה ע"י היועצים המשפטיים של הרשות

‫מהפך במשרד השיכון: גם משפחות קטנות וזוגות לא נשואים יהיו זכאים להנחה‬

‫micha‬ — Mon, 24 May 2010 04:54:39 +0000

מדובר בשינוי של חוקי המכרזים במסלול מחיר למשתכן. עד כה שיווק הדירות במסלול זה נתן עדיפות למשפחות ברוכות ילדים

לרכוש דירה גם בזמנים בהם מחירי הנדל"ן משתוללים. על פי החוק שהממשלה העבירה בשנת 1994, שיווק הדירות במכרזי המחיר למשתכן העדיפו באופן ברור משפחות מרובות ילדים על פני משפחות קטנות או משפחות ללא ילדים.

מטרת הכללים החדשים שיזם אטיאס היא לאפשר לאוכלוסיות נוספות להיעזר בשיטת מכרזים זו. על פי השיטה החדשה 40% מהדירות בכל מכרז ישוריין לטובת משפחות קטנות, משפחות ללא ילדים ולזוגות העומדים להינשא. בנוסף לשינוי זה יחול שינוי נוסף במסגרתו רוכשי הדירות לא יוכלו למכור את דירתם במשך 5 שנים מיום קבלת החזקה, זאת על מנת לצמצם את תופעת הסחר בדירות מסוג זה.

אטיאס אמר היום כי הוא שמח על השינוי שהצליח משרדו לחולל בנהלי המחיר למשתכן, והוסיף: "נהלים אלה מבטיחים איזון נאות בין המצוקה הגדולה של משפחות ברוכות ילדים חסרות דירה, לצד משפחות עם מספר נמוך יותר של ילדים כמו גם משפחות ללא ילדים או יחידים, שגם הן מתקשות להגיע לרכישת דירה במחירים הגבוהים של שוק הנדל"ן הישראלי

שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, הודיע היום כי חוקי המכרזים במסלול מחיר למשתכן ישתנו באופן מיידי ויובטחו גם למשפחות קטנות, משפחות ללא ילדים ורווקים חסרי דירה. בתחילת החודש נחשפה כוונתו של אטיאס ב"כלכליסט" וכיום הוא הודיע כי הכללים החדשים על המכרזים יחולו באופן מיידי.

מכרזי המחיר למשתכן הם מכרזים בהם יזמים מתחרים על מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר. מסלול זה נועד כדי למנוע עליות מחירים ולאפשר למשפחות

‫הזדמנויות בעקבות המשבר: נדל"ן זול ביוון וספרד‬

‫micha‬ — Tue, 11 May 2010 05:15:08 +0000

קבוצת יועצי קבוצת הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield פירסמה ערב המשבר באירופה את צפי החברה למחירי שוק המשרדים במדינות השונות ל-2010. כעת, עם התפשטות המשבר באירופה, סבורים בחברת אינטר ישראל השותפה בקבוצה, כי במדינות שנפגעו מהמשבר בצורה הקשה ביותר, ניתן למצוא את הפוטנציאל המניב הגדול ביותר.

מהנתונים שפורסמו, עולה כי בראש טבלת השקעות בנדל"ן המסכמת את 2009, עומדת סין, אחריה בריטניה ובמקום השלישי ארה"ב, שרק ב-2008 עמדה בראש הטבלה. באינטר ישראל מעריכים כי ב-2010 ארה"ב תתפוס את מקומה של בריטניה כיעד האטרקטיבי להשקעה. "עם פרוץ המשבר הכלכלי בסוף 2008 בריטניה סומנה כמטרה טובה להשקעה, והיום זאת ארה"ב", אומר מנהל מחלקת השקעות באינטר-ישראל, אופק גבאי. ואכן בדצמבר 2009 רכשו חברות הביטוח מנורה והראל מתחם משרדים במזרח בריטניה, המושכר לחברת ביטוח בריטית ל-20 שנה ב-900 מיליון שקל – ומניב תשואה של 8% לשנה

באינטר ישראל סבורים כי המשבר הנוכחי שפרץ בשבועות האחרונים באירופה, הוא פתח להזדמנויות שהמשקיעים צריכים לנצל, בעוד שמומחי שוק ההון סבורים מנגד כי השקעות במדינות ה"משבריות" הן בגדר הימור. "ברמת המאקרו לב הבעיה במדינות מסוימות באירופה היא בעיית החוב שלא תיפתר בטווח הקצר", אמר יוסי מעלם, כלכלן המאקרו הראשי בבית ההשקעות אנליסט. "ביוון וספרד ישנם מאפיינים שונים לחוב, כאשר ביוון החוב גבוה ביותר מפי 2 מהחוב של ספרד". עם זאת, מצביע מעלם על בעיה לא פשוטה בספרד: "הבעיה בספרד היא שגירעון הממשלה מצטבר ושיעור האבטלה בה הוא יותר מ-20%. בשנים הקרובות הגירעון צפוי לגדול משמעותית ולהגדיל את חובות הממשלה, תוך ירידה בצמיחה, מה שיגרום לרתיעה מצד משקיעים להשקיע כספים במדינה, מחשש להמשך הרעה פיסקלית. גם ביוון ממתינים לתהליך הבראה מורכב שלא ייפתר בשנתיים הקרובות, כך שהשקעה בנדל"ן במדינות אלה נהפכת להימור גדול".

באינטר רואים כאמור את אי הוודאות במדינות המשבר דווקא כפתח להשקעה מניבה מוצלחת: "אף אחד לא ייתן לגוש היורו להתפרק. העולם לא מוכן לעוד זעזוע כמו זה שהיה ב-2009", אמר גבאי לאור ההתפתחויות באירופה בחודשים האחרונים. "קשה לי לראות מצב שבו מדינה כמו ספרד תקרוס. למדינות כמו גרמניה וארה"ב יש המון מה להפסיד מכך. אך החובות והקשיים במדינות אלה יביאו להאטה בקצב הצמיחה באירופה בצורה משמעותית. ככל הנראה המשקיעים ימתינו לראות מה קורה באירופה ולא ימהרו לקנות".

עוד הוסיף גבאי, כי "דווקא בשל המצב של יוון וספרד שווה להיכנס אליהן היום ולהשקיע בנכסים מניבים, במיוחד בכאלה שמושכרים לחברות בינלאומיות. הרי לא משנה מה יקרה במדינות האלה, חברות כמו מיקרוסופט או פרוקטר אנד גמבל, ימשיכו לייצר שם ולא ייצאו מהמדינות. חברות כאלה הן שוכר טוב עם חוסן פיננסי שמעניק ביטחון בניגוד למצב השורר במדינות. צריך לנצל את ההזדמנות שהפחד שולט במדינות והמחירים מגיבים בהתאם. לא מדובר ב-Mass Market אלא בהזדמנויות בודדות שצריך למצוא ולנצל".

לעומת יוון וספרד אירלנד אינה יעד נכון להשקעה, סבורים באינטר ישראל. "המצב באירלנד קשה מאוד, ולכן בטווח הקרוב הבנקים הולכים להוציא כמויות גדולות של נכסים למכירה והמחירים צפויים עוד לרדת בשל כך", אומר גבאי. "צריך להמתין עד סיום המהלך של ניכוי הנכסים על ידי הבנקים, אז התשואה תתייצב וניתן יהיה לחשוב על השקעה. אותו תהליך, אגב, יקרה קרוב לוודאי גם ביוון ובספרד בעוד כשנה וחצי".

"כל ההערכות כיום לגבי ארה"ב הן שזו מדינה שתעבור חוויה מתקנת", מוסיף גבאי. "הגופים המוסדיים שנכנסו בעבר לבריטניה, משנים כיוון, נוטשים את בריטניה ונכנסים לארה"ב. בתקופת המשבר הכלכלי של 2009 נרשמו תשואות של 13%-12% בנכסים מניבים בבריטניה, והיום ההתאוששות המהירה הורידה שם את התשואות ל6%-5%. המשקיעים מזהים את השינוי ועוברים לארה"ב שם ניתן למצוא תשואות של 8%-7%, ולכן הם רואים בה את היעד הבא. ברבעון הראשון של 2010 ניכרת התייצבות בבריטניה ואין עסקות שיורדות מ-5% תשואה".

כתוצאה מכך, אומר גבאי, משקיעים ישראליים מתעניינים פחות ופחות באנגליה ונושאים את פניהם לעבר ארה"ב. יחד עם זאת מדגיש סמנכ"ל אינטר ישראל, יורם בלומנטל, כי העובדה שחלה שחיקה בשער החליפין בעקבות המשבר הנוכחי, הביאה לכך שההשקעות במדינות אלה משתלמות יותר.

‫האויב החדש של רשות המסים: קבוצות הרכישה‬

‫micha‬ — Thu, 06 May 2010 05:07:41 +0000

נמשך המאבק בטרנד הנדל"ני: חברי קבוצות רכישה קיבלו באחרונה דרישות לתשלום מס רכישה על הדירות, בטענה שאינם עומדים בקריטריונים לקבלת פטור ממיסוי

רשות המסים פנתה באחרונה לכמה קבוצות רכישה שפועלות בתל אביב, ודרשה מחברי הקבוצות לשלם מסי רכישה על הדירות שיקימו לעצמם. זאת משום שלטענת הרשות, חברי הקבוצה הם רוכשי דירות לכל דבר, ולא קבוצת אנשים שרכשו את הקרקעות במטרה ליזום עליהן פרויקטים למגורים.

אחת מהן היא קבוצה שהתארגנה במארס 2009 לבניית בניין ברחוב לבונטין 5 בתל אביב, ורכשה את הקרקע בספטמבר אותה שנה. עם ביצוע העסקה, דיווחה הקבוצה לרשות המס על העסקה, כשכל אחד מחברי הקבוצה דיווח כמי שרכש קרקע על פי חלקו היחסי בשטח הדירה.

אחד הרווחים שמפיקים חברי קבוצות רכישה, לעומת רוכשי דירות רגילים, בא לידי ביטוי בקבלת פטור ממס רכישה וממע"מ. עם זאת, על חברי הקבוצה להוכיח שאכן מדובר בקבוצת יזמים שמעוניינים להקים את דירותיהם בעצמם, ולא רוכשי בדירות במסווה.

במקרה זה, הרשות סירבה להכיר בחברי הקבוצה ככאלה, וטענה כי מדובר למעשה באנשים שהגיעו לרכוש דירות בפרויקט.

"יש לראות את כל אחד מיחידי קבוצת הרכישה כמי שרכש דירת מגורים", נכתב במכתב שהוציאה המפקחת הראשית של רשות המסים בתל אביב, יהודית הילרוביץ. על פי אבחנתה, הסכם השיתוף שנחתם בין חברי הקבוצה כולל התחייבות לסיים את הפרויקט כפרויקט מגורים שבו לכל אחד מחברי הקבוצה תהיה לבסוף דירה.

"הוכחה נוספת לכך שכל אחד מיחידי הקבוצה התקשר בהסכם לרכישת דירה – להבדיל מרכישת הממכר (הקרקע, רנ"ה) – ניתן לראות מהסכם א' להסכם השיתוף ממנו עולה כי כל אחד מחברי הקבוצה יודע מראש איזו דירה יקבל בפרויקט לרבות מספר הדירה, מספר הקומה, ושיעור עלויות הבנייה הכולל. זאת ועוד, עלות רכישת הדירה נקבעת על סמך פרמטרים הקשורים למיקום הדירה, כיווני אוויר ומספר הקומה, ולא רק מהסך המצטבר של עלויות הקרקע ושירותי הבנייה", נכתב במסגרת הנימוקים.הרוכשים התבססו על החלטות קודמות

עו"ד דורון רוזנברג ממשרד פטמן רוזנברג, המייצג את הקבוצה, העביר לרשות מכתב השגה על השומה הדוחה את הטענה כי מדובר ברוכשי דירות מקבלן. "גם נכון למועד השגה זו, טרם התקבל היתר בנייה לפרויקט, טרם נבחר מפקח, טרם נבחר קבלן מבצע וטרם הוכן כתב כמויות ומפרט. חברי הקבוצה הסכימו בינם לבין עצמם ליטול סיכון – הן לגבי הצלחת הפרויקט עצמו והן לגבי יחידת הדיור שבפרויקט.

"למעשה, במועד חתימתם על הסכם השיתוף, ידעו חברי הקבוצה כי הם עומדים לרכוש אך ורק קרקע ולא יחידת מגורים. בניגוד לקבוצות רכישה אחרות, לרוכשים אין יזם, אין מארגן והם מתנהלים באופן עצמאי ומקבלים את ההחלטות בנוגע לפרויקט במשותף".

עו"ד רוזנברג מציין עוד, כי בביצוע העסקה הסתמכו חברי הקבוצה על החלטותיה הקודמות של הרשות בעניין הטבות במע"מ שניתנו לקבוצת רכישה, ולכן אין לשנות החלטה זו ללא יידוע הציבור. "הרוכשים הסתמכו על החלטות רשות המס והמדיניות שהיתה ידועה להם ביום חתימת החוזים, ובהסתמך על אלה חישבו את הוצאותיהם והכדאיות הכלכלית. כשיש החלטה מינהלית במשך כל כך הרבה שנים, בהחלט יש לגיטימציה להסתמך על מדיניות זו. במידה שהרשות רוצה לשנות את מדיניותה ולמסות קבוצות רכישה, עליה לקבל החלטה מסודרת, ליידע את הציבור ולקבוע קריטריונים ברורים לכך. אדם שעונה לקריטריונים של קבוצת רכישה ומתפקד כיזם, בהחלט רשאי לקבל את אותם יתרונות שהוענקו עד היום בכל הקשור למע"מ".

ממכתב ההשגה שהעביר עו"ד רוזנברג עולה עוד כי רשות המסים חישבה את גובה המס בהתייחס לכל יחידה כגמורה, כפי שהוצג לבנק המלווה. "הרשות חישבה את גובה המס לפי פוטנציאל הרווח לכל דירה וזה לא נכון", ממשיך עו"ד רוזנברג. "חישוב גובה המס חייב להיות לפי עלויות בנייה בפועל ולא לפי כמה רווח היא תראה שתהיה גמורה".

עורך דין נוסף שמלווה קבוצות רכישה סיפר כי באחרונה קיבלו שתיים מקבוצות הרכישה שלו דרישות לתשלום מיסוי. "רשות המסים בתל אביב הולכת צעד קדימה כנגד קבוצות הרכישה, וזאת מבלי שהיתה תוספת תחיקתית בנושא זה. אני לא רואה איזה קבוצת רכישה תוכל לעמוד בתנאים החדשים. אני מאמין שהם יוצפו בהשגות על ידי באי-כוחן של הקבוצות".

מרשות המסים נמסר: "מדיניות רשות המסים בנושא קבוצות הרכישה נבחנת בימים אלה על ידי צוות שהוקם על ידי מנהל רשות המסים. עד להינתן המלצות, לא חל כל שינוי בדרך התנהלות הרשות ביחס לקבוצות הרכישה. כמו בעבר, כל תיק נבחן לגופו ובהתאם לחוק ולפסיקה".

‫הדירוג של האג"ח דלק נדל"ן יורד בשלוש רמות‬

‫micha‬ — Mon, 26 Apr 2010 05:33:12 +0000

מעלות הורידה את דירוג האג"ח של דלק נדל"ן ב-3 רמות: "גירעון בהון עצמי ויחס מינוף גבוה מ-100% החלישו הפרופיל הפיננסי של החברה"

חברת הדירוג מעלות S&P חתכה את דירוג האג"ח של חברת דלק נדל"ן (0.63% , 350.9), שבשליטת יצחק תשובה, ב-3 דרגות, מרמה של BBB ל-BB (רמת השקעה ספקולטיבית) עם השלכות שליליות, כלומר תיתכן הורדת דירוג נוספת.

במעלות הותירו את הדירוג ברשימת מעקב לתקופה של עד 3 חודשים, בהם תיבחן יכולת החברה בהתאם לתוכנית המימושים המתוכננת ולשפר את הפרופיל הפיננסי בו היא פועלת.

"גירעון בהון עצמי (כ-748 מיליון שקל לבעלי המניות) ויחס מינוף הגבוה מ-100% החלישו משמעותית את הפרופיל הפיננסי של החברה ויחס זה אינו מתאים לדירוג בקבוצתה – BBB".

בנוסף, יכולת פירעון החוב בשנים הקרובות נסמכת בעיקרה על מכירת נכסים בהיקפים גבוהים לצורך עמידה בתשלום חלויות שוטפות. הדירוג הנוכחי נסמך בין היתר על נכונותו של תשובה לחזק את מבנה ההון של החברה ונזילותה באמצעות הקצאות והזרמות שונות", כותבים האנליסטים של מעלות.

דלק נדל"ן מימשה מאז תחילת 2009 נכסים בהיקף של כ-1.3 מיליארד שקל. ששימשו לפירעון התשלומים למחזיקי האג"ח, בנקים וחובות ברמת הנכסים, אך הדבר לא יספיק לה כדי לעמוד בתשלומים הבאים במהלך השנה הקרובה והבאה בהיקף של למעלה ממיליארד שקל. זאת, כאשר כבר בסוף מאי הקרוב היא תצטרך לשלם למחזיקי האג"ח כ-215 מיליון שקל, סכומים שעדיין לא מצויים בידי החברה.

עם זאת, בהתחשב בכך שבקופתה של דלק נדל"ן כיום מזומנים של כ-90 מיליון שקל, קו אשראי חדש שהיא אמורה לקבל מהבנקים של כ-100 מיליון שקל והנפקת זכויות הקרבה שהיא מתכננת לבצע, במעלות רואים כי היא תעמוד בתשלומים במאי בוודאות סבירה, ומציינים לחיוב את אסטרטגיית המימושים הנוכחית שמוביל המנכ"ל החדש ערן מיטל.

לדלק נדל"ן קיים אירוע דירוג (rating trigger) מול מחזיקי אג"ח מסדרה ב' (בהיקף של כ-72 מיליון שקל), כך שבמקרה של הורדת דירוג הדבר יהווה עילה להעמדת האג"ח של סדרה זו ושל חלק מסדרות אחרות לפירעון מיידי.

דלק נדל"ן התחייבה לאחרונה להפקיד שעבוד בגובה הסכום של אג"ח ב' בכדי לבטל את העילה. "אנו נבחן בתקופה הקרובה את השלכות הורדת הדירוג על ה-rating trigger וכן על יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה במקרה של דרישה לפרעון מוקדם", מציינים במעלות וטוענים כי במידה והחברה תצליח לממש את החניונים בבריטניה נזילותה תשתפר משמעותית.

מדלק נדל"ן נמסר בתגובה כי "החברה ממשיכה ביישום האסטרטגיה שלה על מנת לחזק את בסיס ההון שלה ולשוב לפסים של צמיחה. במעלות מציינים כי הם רואים בחיוב את האסטרטגיה של החברה עד כה, וכי הפרופיל העסקי שלה ממשיך לתמוך בחיוב בדירוג שלה וזאת לאור הפיזור הגבוה של הנכסים, איכות הנכסים, אחוזי התפוסה הגבוהים ומשך חוזי השכירות.

כפי שצוין גם בדו"חות הכספיים של דלק נדל"ן, החברה בוחנת בין היתר, את מימוש האחזקות של DGRE בפורטפוליו החניונים שלה באנגליה, וגם במעלות רואים את מימוש הפורטפוליו בסבירות גבוהה.

ההפסדים עליהם דיווחה החברה בשנת 2009 נבעו בעיקרם ממחיקות חשבונאיות שביצעה, ובכל מקרה תזרים החברה שמר על יציבות ונשאר חיובי.

בנוסף מציינים במעלות, כי בתקופה האחרונה הוחלפה מרבית השדרה הניהולית בחברה וגובשה אסטרטגיה חדשה, שלדעתם תומכת במצבה הנוכחי של החברה ובצרכיה. עוד מציינים במעלות, כי הם רואים בחיוב את הצלחת החברה במרבית המימושים עליהם התחייבה לפני מספר חודשים ומצפים כי הנהלת החברה תמשיך בפעילות זו לצורך חיזוק מבנה ההון ושיפור הנזילות".